HAK ATAS TANAH

Hak atas tanah dibuktikan dari Sertifikat tanah, dimana Sertifikat tanah merupakan bukti otentik atas hak penguasaan atau bukti kepemilikan tanah. Terkait sertifikat tanah, terdapat beberapa istilah-istilah menyangkut hak atas tanah berikut ini, seperti HGB atau Hak Guna Bangunan. Lalu, yang kedua, HM atau Hak Milik. Berikutnya, yang ketiga dan keempat, HGU atau Hak Guna Usaha, dan HP atau Hak Pakai. Masing-masing hak atas tanah tersebut, tentu saja dibuktikan dengan sertifikat sebagai bukti yang otentik, seperti SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan untuk HGB, lalu SHM atau Sertifikat Hak Milik untuk HM, dan SHGU atau Sertifikat Hak Guna Usaha untuk HGU.

Berikut ini adalah penjelasan hak atas tanah di Indonesia :

 

HAK GUNA BANGUNAN

Apa itu HGB? HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Namun, atas permintaan pemegang hak, dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang hingga paling lama 20 tahun.

Hak ini hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia. HGB dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Hak ini dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.

Tanah yang dikuasai langsung oleh pemerintah dapat menjadi hak guna bangunan berdasarkan penetapan pemerintah. Sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.

HGB ini dinyatakan tidak berlaku lagi ketika:

  • jangka waktunya berakhir;
  • dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
  • dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  • dicabut untuk kepentingan umum;
  • ditelantarkan;
  • tanahnya musnah; atau
  • orang atau badan hukum yang mempunyai HGB namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGB tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

 

HAK MILIK

Pengertian Hak Milik yaitu hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh setiap warga negara Indonesia atas suatu tanah. Hak milik juga dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Selain itu, hak milik dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Hanya WNI saja yang dapat memiliki hak ini. Khusus untuk badan hukum, hak milik maupun syarat perolehannya ditetapkan oleh pemerintah. Penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan perundang-undangan.

Hak milik dinyatakan bukan hak milik lagi ketika:

  • tanahnya jatuh kepada negara yang disebabkan karena pencabutan hak yang diakibatkan tanahnya akan digunakan untuk kepentingan umum dan tentunya ada proses ganti rugi;
  • adanya penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya;
  • tanahnya ditelantarkan;
  • orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat, pencampuran harta karena perkawinan, WNI yang memiliki kewarganegaraan lain;
  • terjadinya proses jual beli, pertukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, baik secara langsung maupun tidak langsung sehingga memindahkan hak milik kepada orang asing, WNI yang memiliki kewarganegaraan lain, atau kepada badan hukum, atau;
  • tanahnya musnah.

 

HAK GUNA USAHA

Pengertian Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun mencakup perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak ini diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika luas HGU lebih dari 25 hektar, maka harus menggunakan mekanisme investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, disesuaikan dengan perkembangan zaman.

Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Pemegang hak dapat meminta perpanjangan hak nya menjadi 25 tahun.

Hak ini hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia. HGU dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Sebagaimana hak yang lain, hak ini pun dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.

Hak ini tidak berlaku lagi ketika:

  • jangka waktunya berakhir;
  • dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
  • dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  • dicabut untuk kepentingan umum;
  • ditelantarkan;
  • tanahnya musnah, atau;
  • serta orang atau badan hukum yang mempunyai HGU namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGU tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

 

HAK PAKAI

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan.

Hak pakai dapat diberikan:

  • selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu;
  • secara cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

Namun, pemberian hak pakai tersebut tidak boleh disertai dengan syarat-syarat yang mengarah kepada unsur pemerasan.

Hak pakai dapat dipunyai oleh:

Pengalihan hak guna pakai yang dikuasai Negara kepada pihak lain harus seizin pejabat yang berwenang, sedangkan pengalihan hak pakai atas tanah milik hanya dapat dilakukan kepada pihak lain jika dimungkinkan sebagaimana disebutkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

 

BACA JUGA : JASA PENGACARA SENGKETA TANAH

 

HAK TANAH DILUAR HGB, HM, HGU, DAN HP

Selain hak-hak atas tanah diatas, masih ada beberapa hak atas tanah yang juga diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tersebut, seperti Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan, dan Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan.

Hak sewa untuk bangunan yaitu apabila seseorang atau badan hukum yang mempunyai hak sewa atas tanah ingin menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat berikan kepada WNI yang diatur dalam Peraturan Pemerintah. Ketika hak yang diperoleh ini sudah digunakan secara sah, tidak serta merta mendapatkan hak milik atas tanah itu.

Hak guna air, serta pemeliharaan dan penangkapan ikan adalah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan/atau mengalirkan air diatas tanah milik orang lain.

Diluar itu masih ada pula hak atas tanah yang mungkin pernah kita dengar namun tidak termaktub dalam UU tersebut, seperti HPL atau hak pengelolaan.

 

HAK PENGELOLAAN

Pengertian HPL atau hak pengelolaan tanah adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Objek dari hak pengelolaan adalah tanah pertanian dan tanah non pertanian. Sedangkan subjeknya bisa Departemen, Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita, serta Badan Hukum Pemerintah lainnya.

Dimungkinkan pemberian hak pengelolaan dari hak pakai kepada orang asing asalkan dia adalah penduduk Indonesia, badan hukum yang mempunyai perwakilan di Indonesia dan mempunyai izin kerja di Indonesia yang diberikan oleh Departemen Tenaga Kerja.

Hak ini menjadi hilang ketika:

  • karena dilepas oleh pemegang haknya;
  • dibatalkan, karena tanahnya tidak digunakan sesuai pemberian haknya;
  • dicabut untuk kepentingan umum;
  • karena berakhir jangka waktunya, jika pemberian haknya disertai dengan jangka waktu.

Apabila Anda membutuhkan jasa Pengacara pertanahan terbaik di Indonesia, A&A Law Office merupakan kantor hukum yang memberikan pelayanan jasa konsultan hukum / advokat / Pengacara kasus tanah yang telah memiliki pengalaman bertahun tahun dalam membantu para klien untuk mendapatkan apa yang memang menjadi hak-hak nya dengan mengedepankan penyelesaian permasalahan secara cepat dan efisien serta taat kepada peraturan hukum yang berlaku di Indonesia. 

Artikel Terkait